MANUAL DE NORMAS E PROCEDIMENTOS PARA REFORMAS E BENFEITORIAS EM IMÓVEIS LOCADOS

1. OBJETIVO DO MANUAL

O presente Manual estabelece as normas e os procedimentos que deverão ser observados sempre que o LOCATÁRIO pretender realizar reforma, adaptação, melhoria, substituição, instalação ou qualquer outra intervenção no imóvel locado.

Seu objetivo é preservar o patrimônio do LOCADOR, garantir a segurança da edificação, estabelecer responsabilidades, assegurar transparência na contratação dos serviços e definir previamente as condições para eventual participação financeira do LOCADOR.

REGRA PRINCIPAL: nenhuma intervenção que modifique as características do imóvel poderá ser iniciada sem solicitação prévia e autorização expressa e por escrito do LOCADOR.

2. PROCEDIMENTO OBRIGATÓRIO

2.1. SOLICITAÇÃO POR ESCRITO

Antes de contratar ou iniciar os serviços, o LOCATÁRIO deverá apresentar solicitação por escrito informando, no mínimo:

• identificação do imóvel;
• descrição detalhada do que pretende executar;
• ambientes ou locais que serão afetados;
• finalidade da intervenção;
• materiais pretendidos, quando aplicável;
• prazo estimado de execução;
• identificação dos profissionais ou empresas envolvidos, quando já definidos;
• fotografias do estado atual, quando solicitadas;
• projetos, desenhos ou especificações técnicas, quando necessários.

O LOCADOR poderá solicitar documentos, informações ou esclarecimentos adicionais antes de analisar o pedido.

3. APRESENTAÇÃO OBRIGATÓRIA DE 3 ORÇAMENTOS

Quando houver intenção de reembolso, abatimento ou compensação financeira pelo LOCADOR, deverão ser apresentados no mínimo 3 (três) orçamentos distintos, preferencialmente de profissionais ou empresas diferentes.

Os orçamentos deverão apresentar, sempre que possível:

• identificação do prestador ou empresa;
• CPF ou CNPJ;
• telefone ou outro contato;
• descrição dos serviços;
• materiais incluídos;
• valor dos materiais;
• valor da mão de obra;
• valor total;
• prazo estimado de execução;
• condições de pagamento.

A apresentação dos três orçamentos não obriga o LOCADOR a escolher o de menor preço. Poderão ser considerados qualidade, experiência, prazo, garantia, especificações técnicas, referências e relação custo-benefício.

O LOCADOR também poderá apresentar orçamento próprio ou indicar profissional ou empresa para realização dos serviços.

4. ANÁLISE E APROVAÇÃO DO PROPRIETÁRIO

Após analisar a solicitação e os orçamentos, o LOCADOR poderá:

• aprovar integralmente a intervenção;
• aprovar parcialmente;
• solicitar alterações;
• determinar materiais ou especificações;
• aprovar determinado orçamento;
• estabelecer valor máximo de participação financeira;
• indicar profissional ou empresa;
• não autorizar a intervenção.

A obra somente poderá ser iniciada após autorização expressa e por escrito.

5. AUTORIZAÇÃO DA OBRA NÃO SIGNIFICA AUTORIZAÇÃO DE REEMBOLSO

Para fins deste Manual, existem duas autorizações distintas:

A) AUTORIZAÇÃO PARA EXECUÇÃO: permite que determinada intervenção seja realizada no imóvel.

B) AUTORIZAÇÃO FINANCEIRA: estabelece se o LOCADOR participará do custo e qual valor será reconhecido para eventual reembolso, abatimento ou compensação.

A autorização para executar uma reforma não gera automaticamente direito ao reembolso ou desconto no aluguel.

Qualquer participação financeira do LOCADOR deverá ser expressamente formalizada por escrito.

6. PROIBIÇÃO DE INÍCIO SEM AUTORIZAÇÃO

É vedado ao LOCATÁRIO iniciar serviços sujeitos à autorização antes da manifestação formal do LOCADOR.

Intervenções executadas sem autorização poderão não gerar direito a reembolso ou compensação, sem prejuízo da obrigação de reparar eventuais danos ou, quando cabível, recompor o imóvel ao estado anterior.

A eventual ciência da existência da obra, conversa verbal ou troca informal de mensagens não deverá ser interpretada como autorização financeira.

7. CLASSIFICAÇÃO DAS BENFEITORIAS

7.1. Benfeitorias necessárias

São aquelas destinadas à conservação do imóvel ou a evitar sua deterioração, observadas as regras legais e contratuais aplicáveis.

7.2. Benfeitorias úteis

São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel.

7.3. Benfeitorias voluptuárias

São aquelas destinadas principalmente ao conforto, estética, recreação ou conveniência particular, sem caráter necessário à conservação do imóvel.

A indenização, retirada ou incorporação das benfeitorias deverá observar a legislação aplicável, o contrato de locação e as condições expressamente pactuadas entre as partes.

8. REGRA PARA COMPENSAÇÃO NO ALUGUEL

Quando o LOCADOR autorizar que determinado valor seja compensado por meio de descontos no aluguel, o desconto mensal ficará limitado a 40% do valor líquido do aluguel mensal.

Para fins deste Manual, considera-se valor líquido do aluguel exclusivamente o valor contratual da locação, sem inclusão de condomínio, IPTU, seguro, água, energia, gás, multas, juros, taxas ou quaisquer outros encargos.

EXEMPLO

Aluguel mensal: R$ 2.000,00
Limite máximo de compensação: 40%
Valor máximo mensal de desconto: R$ 800,00
Valor mínimo do aluguel a ser pago no mês: R$ 1.200,00

Os demais encargos da locação permanecerão integralmente devidos.

Existindo saldo de crédito, este poderá ser transferido para os meses subsequentes, sempre respeitado o limite mensal estabelecido.

O percentual de 40% constitui regra administrativa e contratual de compensação adotada para as reformas previamente autorizadas, não sendo percentual estabelecido pela Lei do Inquilinato.

9. ENCARGOS NÃO INCLUÍDOS NA COMPENSAÇÃO

Salvo autorização específica e expressa em sentido contrário, não poderão ser compensados:

• condomínio;
• IPTU;
• água;
• energia elétrica;
• gás;
• seguro;
• multas;
• juros;
• encargos por atraso;
• demais taxas e obrigações acessórias da locação.

10. COMPROVAÇÃO DOS GASTOS

Os valores destinados à compensação deverão ser adequadamente comprovados.

O LOCATÁRIO deverá apresentar, conforme aplicável:

• notas fiscais;
• recibos idôneos;
• comprovantes de pagamento;
• contratos de prestação de serviços;
• fotografias dos serviços executados;
• demais documentos solicitados.

O valor reconhecido para compensação ficará limitado ao valor efetivamente gasto e comprovado e ao limite previamente autorizado pelo LOCADOR.

EXEMPLO

Se o LOCADOR autorizar uma reforma no valor máximo de R$ 10.000,00 e o LOCATÁRIO comprovar gastos de R$ 8.500,00, o crédito máximo será de R$ 8.500,00.

Se o LOCATÁRIO gastar R$ 12.000,00 sem autorização adicional, os R$ 2.000,00 excedentes não serão automaticamente reconhecidos.

11. ALTERAÇÕES DURANTE A EXECUÇÃO

Qualquer alteração no projeto, serviço, material, orçamento ou valor anteriormente aprovado deverá ser novamente submetida ao LOCADOR.

Nenhum serviço adicional será considerado automaticamente autorizado.

Despesas excedentes assumidas unilateralmente pelo LOCATÁRIO permanecerão sob sua responsabilidade, salvo posterior concordância expressa do LOCADOR.

12. RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Sempre que a natureza da intervenção exigir profissional legalmente habilitado, deverão ser observadas as normas técnicas e legais aplicáveis.

Poderão ser exigidos, conforme o caso:

• projeto;
• memorial descritivo;
• ART — Anotação de Responsabilidade Técnica;
• RRT — Registro de Responsabilidade Técnica;
• licenças e autorizações públicas;
• autorização do condomínio;
• plano de reforma;
• demais documentos técnicos pertinentes.

Intervenções que possam afetar estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, gás, impermeabilização, fachadas, paredes, vãos ou outros sistemas da edificação deverão receber acompanhamento técnico compatível com sua natureza.

13. IMÓVEIS EM CONDOMÍNIO

Nos imóveis integrantes de condomínios, além da autorização do LOCADOR, deverão ser observados:

• convenção de condomínio;
• regimento interno;
• normas de reforma;
• horários permitidos;
• regras de circulação de trabalhadores;
• transporte de materiais;
• utilização de elevadores;
• retirada de entulho;
• exigências de ART ou RRT;
• determinações do síndico ou administração.

A autorização do LOCADOR não substitui eventual autorização exigida pelo condomínio.

14. RESPONSABILIDADE POR DANOS E SEGURANÇA

O LOCATÁRIO responderá pelos danos causados ao imóvel decorrentes de serviços por ele contratados ou executados inadequadamente, observadas as responsabilidades legais dos profissionais envolvidos.

Durante a execução deverão ser preservados o imóvel, as áreas comuns e as propriedades vizinhas.

Qualquer ocorrência que possa comprometer a segurança da edificação deverá resultar na interrupção dos serviços até avaliação adequada.

15. ACOMPANHAMENTO E FISCALIZAÇÃO

O LOCADOR ou seu representante poderá acompanhar ou vistoriar os serviços mediante prévia combinação.

Esse acompanhamento não representa assunção da responsabilidade técnica pela execução.

Constatada intervenção em desacordo com o autorizado, poderá ser solicitada sua interrupção até a devida regularização.

16. CONCLUSÃO DA REFORMA

Concluídos os serviços, o LOCATÁRIO deverá comunicar o LOCADOR.

Poderá ser realizada vistoria de conclusão para conferir:

• os serviços autorizados;
• o orçamento aprovado;
• o que efetivamente foi executado;
• materiais e acabamento;
• documentos e comprovantes apresentados;
• eventuais pendências.

Após a conferência será definido, quando aplicável, o valor final reconhecido para compensação.

17. TERMO DE AUTORIZAÇÃO E COMPENSAÇÃO

Sempre que houver participação financeira do LOCADOR, recomenda-se a formalização de Termo de Autorização de Reforma e Compensação de Benfeitorias, vinculado ao contrato de locação.

O documento deverá indicar, conforme aplicável:

• serviço autorizado;
• orçamento aprovado;
• valor máximo autorizado;
• valor efetivamente reconhecido;
• valor líquido do aluguel;
• percentual mensal de compensação, limitado a 40%;
• valor mensal do desconto;
• número estimado de parcelas;
• primeiro mês da compensação;
• saldo remanescente.

18. VEDAÇÃO À COMPENSAÇÃO UNILATERAL

O LOCATÁRIO não poderá, por decisão própria, descontar do aluguel valores referentes a obras, materiais, mão de obra, reformas ou benfeitorias.

Todo desconto deverá estar expressamente autorizado e formalizado.

A realização de determinada despesa pelo LOCATÁRIO não constitui, por si só, autorização para redução do aluguel.

19. DISPOSIÇÕES FINAIS

Este Manual deverá ser interpretado em conjunto com o contrato de locação e seus eventuais aditivos.

A autorização concedida para determinada intervenção não constitui autorização permanente para outras reformas.

Cada nova obra, modificação ou benfeitoria deverá ser submetida a novo procedimento de análise e aprovação.

Em situações urgentes envolvendo reparos necessários à conservação ou segurança do imóvel, deverão ser observadas as disposições legais e contratuais específicas aplicáveis ao caso.

20. BASE LEGAL E TÉCNICA

Este Manual observa especialmente a Lei Federal nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, inclusive as disposições referentes às obrigações do locador e do locatário e às benfeitorias.

Nos termos do art. 23, VI, da Lei nº 8.245/1991, o locatário não poderá modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

Também deverão ser consideradas as disposições pertinentes do Código Civil Brasileiro — Lei nº 10.406/2002, especialmente quanto à classificação das benfeitorias.

Quando aplicável à natureza da intervenção, deverão ser observadas as diretrizes técnicas pertinentes, inclusive a ABNT NBR 16280 — Reforma em Edificações — Sistema de Gestão de Reformas, além das normas municipais, condominiais e demais exigências legais e técnicas.

As condições de indenização ou compensação por benfeitorias deverão ser analisadas em conjunto com os arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991 e com as disposições específicas do contrato de locação.